Le terme de contentieux des baux d’habitation peut sembler technique et intimidant, mais il désigne en réalité une situation très courante : l’ensemble des conflits qui peuvent naître entre un propriétaire, que l’on appelle le bailleur, et son locataire autour de la location d’un logement. En droit, un contentieux désigne un litige ou un désaccord qui nécessite souvent l’intervention de la justice pour être tranché. Ce domaine regroupe donc toutes les procédures légales et judiciaires liées au contrat de location.
En France, cette relation est très strictement encadrée, principalement par la célèbre loi du 6 juillet 1989. Le contentieux intervient dès lors que l’une des parties estime que l’autre ne respecte pas ses obligations. Ce domaine est particulièrement vaste, car il couvre la vie du bail depuis sa signature jusqu’au départ définitif du locataire.
En pratique, que vous soyez propriétaire ou locataire, ce contentieux recouvre des situations très concrètes du quotidien. Il s’agit en premier lieu des impayés de loyers et de charges, qui constituent le motif de litige le plus fréquent et mènent souvent à la demande de résiliation du contrat. Viennent ensuite les procédures d’expulsion, nécessaires lorsqu’un locataire ne paie plus, cause des troubles anormaux de voisinage ou refuse de quitter les lieux, la loi interdisant formellement à un propriétaire de se faire justice lui-même.
Ce domaine englobe également les litiges liés à l’état du logement. Cela peut concerner les conflits sur la restitution du dépôt de garantie à la sortie suite à des dégradations reprochées au locataire, ou à l’inverse, les actions engagées par le locataire si le logement est indécent, insalubre, ou si le propriétaire refuse de réaliser les gros travaux qui lui incombent. Enfin, le contentieux traite des contestations liées à la rupture du bail, comme un locataire s’opposant à un congé pour vente ou pour reprise donné par le bailleur.
Face à ces situations, les professionnels du droit recommandent toujours de commencer par une phase amiable, par le biais d’une mise en demeure ou en saisissant la Commission Départementale de Conciliation. Cependant, si le blocage persiste, c’est un juge spécialisé qui prendra le relais : le Juge des contentieux de la protection, siégeant au Tribunal Judiciaire. C’est lui qui a la compétence exclusive pour trancher ces litiges, avec pour rôle d’équilibrer le droit du propriétaire à récupérer son bien ou son argent et le droit du locataire au maintien dans les lieux.
Gestion et résolution des contentieux locatifs, du commandement (de payer, de justifier de l’assurance) ou de la sommation de cesser les troubles, à l’obtention du jugement de résiliation du bail avec expulsion ordonnée et éventuel recouvrement.
Cas des résiliations par congé : vérification de la validité du congé, ses causes, son formalisme, de son hypothétique caractère frauduleux.